Des bourgs aux métropoles : l’habitat au centre ancien

Publié par Les Cafés Géo, le 25 juin 2016 à 11:30 

 

Café géographique à Toulouse le 13.04.2016, avec Fabrice Escaffre (Géographe, Maître de Conférences en Aménagement et Urbanisme, Université Toulouse Jean-Jaurès, LISST-Cieu).

1. Pourquoi s’intéresser aux centres urbains ?
   

Depuis les années 70-80, les centres urbains, ou centres anciens, ou centres ville, connaissent une mutation profonde liée au passage de la ville à l’urbain. La ville s’étend, de nouvelles centralités apparaissent autour de polarités de commerces, d’emplois et de loisirs, renforcés par l’étalement résidentiel. Les espaces urbains deviennent polycentriques dans les métropoles, mais aussi dans les petites villes comme Condom (Gers) où se développent, autour du centre historique ancien, des centres nouveaux d’activité qui le concurrencent.

En même temps, la fonction résidentielle de ces centres anciens devient problématique : faut-il en faire des villes musées autour du patrimoine historique ? Ou des centres commerciaux attractifs à force de piétonisation et de terrasses ? L’habitat devient sélectif dans les métropoles en fonction des revenus et de l’âge, ou bien il est abandonné dans les petites villes où on ne compte plus les logements vacants (jusqu’à 20%). L’offre d’accès au logement se développe à la périphérie : quel sens a alors la fonction d’habitat dans les centres anciens ?

Comment définir les centres anciens à l’heure de la mobilité ? La morphologie urbaine (les boulevards) ne suffit plus Les périmètres retenus par les politiques de la ville (OPAH, territoires prioritaires, etc.) sont très variés, englobent parfois le péricentre moins ancien mais qui connaît les mêmes problèmes. Comment les centres anciens sont-ils vécus ? Font-ils quartier ? Les modes d’habitat sont en fait multiples avec les déplacements quotidiens actuels.

Quelle est la situation de l’habitat en centre urbain : sélection ou abandon ? Qui vit en centre-ville, et qui n’y vit pas ? L’image d’un peuplement mixte est-elle encore valable ? Veut-on y rester ? Les jeunes couples s’installent au centre, mais le quittent dès le premier enfant, dont les enfants n’auront pas connu le centre-ville : ne pas rester est devenu une sorte de réflexe. Quelles mobilités : voiture ou transport en commun ? Ces derniers existent bien dans les métropoles, mais les citadins des villes petites et moyennes sont forcés de recourir à la voiture pour accéder aux activités périphériques car on ne peut pas y développer les transports en commun. Comment travailler sur les centres ville ? Les programmes d’amélioration de l’habitat (OPAH) semblent à bout de souffle.

Une opposition majeure se dessine entre les hyper centres valorisés des métropoles et les centres dégradés des villes petites et moyennes. Mais la diversité des situations locales nuance beaucoup cette problématique.

Evolution de la population urbaine depuis 1968

Dans toutes les villes, l’évolution de la population des communes périphériques depuis 1968 est rapide et ascendante, aussi bien dans une métropole comme Toulouse que dans des villes petites et moyennes (Auch, Cahors, Béziers et notamment Carcassonne). La population du centre-ville et des quartiers péricentraux de la métropole toulousaine croît depuis 1968 mais n’augmente plus ou peu depuis une dizaine d’années.

Dans les villes petites et moyennes, la diminution de la population des centres villes est ancienne et parfois accélérée (Auch), presque continue depuis 1968, malgré une brève et légère reprise à la fin du XX° siècle à Auch et à Béziers, reprise plus marquée mais suivie d’une chute brutale à Carcassonne. Les quartiers péricentraux restent attractifs, depuis longtemps (Cahors, Carcassonne et même Béziers) ou récemment comme à Auch.

L’augmentation générale de la population en périphérie urbaine n’est pas affectée par la taille des villes, tandis que l’attractivité des centres urbains diminue en général dans les villes petites et moyennes contrairement aux métropoles. Les exceptions ne manquent pas : déjà le centre-ville de Toulouse connaît une stabilisation, tandis que celui de L’Isle-Jourdain est devenu attractif.

2. Les hyper-centres valorisés des métropoles
   

On les trouve le plus souvent dans les métropoles qui connaissent une dynamique économique d’ensemble (comme Toulouse), mais le passage de cette attractivité urbaine à la valorisation des hyper-centres n’a rien de mécanique. Elle dépend de la capacité de la ville, au niveau du projet urbain, à saisir l’attractivité générale pour que l’afflux de population profite au centre-ville, pas forcément en fixant les habitants mais en étant aussi un espace de partage pour les habitants qui iront ensuite s’installer ailleurs. La dynamique économique d’une ville ne génère pas automatiquement la valorisation du centre-ville.

La clé de la valorisation du centre-ville a été et est toujours dans la mise en place d’un projet urbain qui coordonne les interventions en matière de patrimoine, de développement culturel, d’aménagement de l’espace publique, etc. Cette coordination, essentielle, venue tard à Toulouse après des interventions ponctuelles, est en train de se mettre en place depuis quelques années, mais ne doit pas être un carcan, seulement pointer les grands lignes.

Depuis une vingtaine d’années dans les métropoles, l’offre de mobilité est un levier clé de la valorisation des centres villes car elle en fait des espaces connectés, soit avec l’environnement urbain, soit à l’intérieur d’un espace central limité où la multiplication des moyens de transport (métro, bus, tramway, voiture, vélo, etc.) est favorable aussi aux piétons. Cette valorisation, certes couteuse au départ, attire maintenant les investisseurs, notamment dans l’habitat.

Le bâti ancien, peu adapté aux conditions de vie actuelles et longtemps délaissé, peut alors être rénové à grands frais, ce qui entraîne des dynamiques sélectives. La gentrification (embourgeoisement) des centres villes est une sélection sociale par les revenus et par l’âge dans un contexte de hausse des prix de l’immobilier. C’est aussi une « élitisation » car le prix du logement n’est pas seul concerné, mais aussi la hausse des prix générale dans le commerce, l’offre culturelle, etc. Les familles modestes, notamment les familles mono parentales, font leurs courses en 1° couronne car l’offre du centre-ville n’est pas adaptée à leurs moyens. La question est de la capacité des centres villes à garder une population diversifiée en termes de revenus et de structure des ménages, et pas seulement des étudiants et des familles aisées.

Toulouse est un bon exemple de cette évolution. Son centre-ville était plutôt en retard par rapport aux autres métropoles (Bordeaux). Mais en 2008, la nouvelle municipalité élue a lancé une réflexion décisive sur le projet urbain, reconduit par la nouvelle municipalité élue en 2014, et confié à l’urbaniste et architecte Juan Busquets. Ce projet s’inscrit dans une évolution et une concurrence générales des grandes villes (chacune veut sa grande rue piétonne, pratique le même marketing territorial, etc.). Il ne s’agit pas de porter un jugement sur le contenu du projet, mais de constater que les métropoles ont maintenant conscience de la nécessaire valorisation de leur centre urbain, ce qui est loin d’être le cas dans les villes plus petites.

Deux exemples du processus de gentrification : Toulouse et Paris

3. Les centres dégradés des villes petites et moyennes
   

Ces centres villes dévitalisés se trouvent en général dans des villes moyennes (Limoges) ou petites (Auch, Tarbes, Castres, Montauban, etc.), voire dans des bourgs (comme Lavelanet, Gourdon, Condom ou Fleurance). Montauban fait un peu exception : située dans l’orbite métropolitaine, elle a connu une opération de renouvellement urbain, notamment près de la gare dans la ville basse, mais peu dans la ville ancienne.

Pendant longtemps, cette situation n’a gêné personne. Ont été réalisés quelques opérations ponctuelles : un peu de piétonisation, de dynamisation commerciale, d’OPAH, etc. L’accent a été porté à juste titre sur le logement mais pas sur le centre-ville lui-même considéré dans son ensemble. Les hôpitaux, les lycées, les commerces ont été délocalisés vers la périphérie, en même temps que la population quittait le centre : un phénomène de « vidage ».

Cette évolution s’est inversée récemment. Les quartiers dits « prioritaires » existaient déjà dans les grandes villes, le Mirail par exemple. La loi Lamy (2014) les instaure dans les villes plus petites où ils se trouvent au centre urbain : un « Mirail » en plein centre ! Les acteurs locaux découvrent alors leurs centres villes, parfois avec surprise comme à Guéret ou Sainte-Livrade. Dans ces « villes rurales » qui ronronnaient un peu, apparaît soudain en plein centre un quartier prioritaire urbain.

Par ailleurs, la même année, l’Etat lance des « appels à manifestation d’intérêt » dans les villes dont le centre est dégradé et qui demandent de l’aide : une cinquantaine de quartiers (Lavelanet, Decazeville, La Réole, Lauzerte par exemple) répondent à cette expérimentation, trop récente pour qu’on puisse juger des résultats. On cherche à y faire des projets urbains.

Le constat est le même partout, celui d’une réduction de l’offre commerciale et d’une faible attractivité résidentielle qui fait que personne ne veut habiter au centre-ville, sauf ceux qui ne peuvent pas habiter ailleurs. Dans ces villes où il y a peu de logements sociaux style HLM, ce sont les quartiers pauvres et dégradés du centre qui en font office, parfois au profit des marchands de sommeil (Graulhet). Parfois, le bourg est encore traversé par la route départementale et le passage des camions ébranle les maisons.

Le taux de vacance des logements, en général de 20%, peut atteindre 40 %, pour la principale raison qu’il n’y a pas de demande. Mais à L’Isle-Jourdain, il n’y pas de logements vacants, grâce à la proximité de Toulouse et à l’attractivité de la ville. Le bâti ancien en lui-même n’a donc pas vocation à être inhabité et dégradé.

Dans les petites villes les plus dynamiques (Villefranche-de-Rouergue), le taux de vacance des centres villes est beaucoup plus fort que celui de la périphérie. C’est parfois l’inverse dans les plus pauvres (Graulhet).

L’explication de cette déprise réside souvent dans la concurrence des aménités installées à la périphérie : commerce, services et résidences. La question est posée par tous les acteurs de l’aménagement : comment faire venir des habitants dans un centre-ville même rénové ? Venir habiter au centre de Gourdon sans jardin en vaut-il la peine ? Rénover les logements anciens est-il obsolète ? Faut-il laisser ces centres anciens devenir des musées ? Le problème est bien identifié au niveau national, mais pour l’instant sans réponse. Au niveau local, les notabilités prennent peu à peu conscience de la nécessité d’un projet urbain coordonnant les services déjà en place

L’exemple de Saint-Gaudens (Haute-Garonne) :

Les quartiers prioritaires soutenus par l’Etat doivent avoir plus de 1000 habitants, dont 50% se trouve au-dessous du niveau médian national de ressources (environ 9000 euros/ans). Un carroyage a été réalisé sur cette base, les carrés les plus foncés étant les plus pauvres. C’est ainsi que l’on a découvert que la masse des quartiers les plus pauvres coïncidait avec le centre-ville, appelé « Cœur de ville », où il y a plus de 400 logements vides.

L’explication tient dans la frénésie de construction de logements neufs défiscalisés à la périphérie dans les années 2000. Elle a provoqué un vidage du centre-ville vers la périphérie, et parfois un retour car, même si les loyers y ont été baissés, ils restent trop élevés pour les plus pauvres. Trop de logements neufs, dans un petit bourg, peut déséquilibrer la ville.

Même processus à Rodez où un quartier neuf 3000 habitants a été construit sur la colline en face du centre ancien, ou à Gourdon où trois grandes surfaces se sont installées en périphérie en même temps que des logements neufs, formant de nouveaux centres attractifs hors du centre-ville. Cette polycentralité implique de revoir la centralité des centres anciens : « le » centre-ville n’est plus qu’un centre parmi les autres, et pas forcément le plus attractif.

4. La diversité des situations locales
   

Les deux dynamiques étudiées ne suffisent pas à rendre compte de la diversité des situations locales. Tous les centres villes des métropoles ne sont pas valorisés : ainsi celui de Marseille n’a pas connu la gentrification prévue il y a une dizaine d’année. De même pour les villes petites et moyennes, en fonction des projets urbains mis en place par les acteurs locaux ou de la proximité d’une métropole : ainsi le centre ancien de L’Isle Jourdain (Tarn) connaît une valorisation qu’ignore celui de Samatan (Gers).

A l’échelle infra-locale des centres villes eux-mêmes, il y a des espaces différenciés. Même gentrifiés, les centres métropolitains présentent des poches de logements pauvres, de moins en moins nombreux cependant. Dans les petites villes, les investissements ponctuels valorisent une rue ou une place qui attirent commerces et habitants : ainsi la place centrale des bastides, alors qu’à quelques rues subsistent seulement des logements pauvres nécessaires pour les habitants les plus modestes.

Les politiques locales de projet urbains sont décisives. A Albi ou à Castres, dès les années 80, les élus locaux ont fait venir les organismes HLM, qui ont acheté et rénové des logements anciens au centre-ville et les ont transformés en logements sociaux : une population modeste habite le centre ancien, mais elle est bien logée et le centre-ville est occupé.

C’est trop tard aujourd’hui pour d’autres centres urbains, les HLM préfèrent construire du neuf rapidement à la périphérie. Malgré les PLH (Plan local d’habitat) récemment devenus obligatoires pour les communautés de communes, trop d’acteurs territoriaux dans leur ensemble ne font rien de leurs logements vacants et s’en désintéressent par négligence ou incompétence, alors qu’ils développent les activités à la périphérie : valoriser aujourd’hui les centres villes met cause l’équilibre entre centre et périphérie.

L’exemple de Rodez (Aveyron) : le seul quartier prioritaire n’est pas au centre-ville, car celui-ci a connu 10 ans de politique urbaine cohérente. Les investissements coûteux de la commune privilégient délibérément le centre ancien où se trouvent le musée Soulages, le complexe ludique, le croisement des bus, l’enseignement supérieur, le futur éco-quartier : les promoteurs immobiliers commencent aujourd’hui à acheter des terrains.

La Réole (Gironde) est exemplaire de la prise de conscience récente, par les villes petites et moyennes, du problème des centres villes. Ce petit bourg rural a construit un projet urbain comme on en trouve dans les grandes villes et mis en place un syndicat intercommunal mixte qui concerne 100 communes rurales, emploie 10 personnes et regroupe des élus et des techniciens. C’est une initiative locale soutenue par l’Etat: rien ne l’y obligeait.

Cahors (Lot) Les mesures de l’Etat (quartiers prioritaires, etc.) s’avérant insuffisantes, la Ville elle-même prend l’initiative de refaire du centre ancien le cœur d’un projet d’agglomération. Elle crée une « concession publique d’aménagement » pour remédier à l’absence d’investissements privés au centre de la ville : une structure semi-privée semi-publique achète terrains et maisons en vue de permettre ensuite un travail de rénovation d’envergure. Elle participe aussi à la formation des artisans locaux en matière d’habitat ancien afin de créer un vivier d’emploi.

Nous sommes à un moment de basculement où le centre des villes moyennes et petites est encore en difficulté mais où des initiatives apparaissent.

Est-on prêt à habiter au centre-ville, à quel prix, quand, comment ? Que signifie « revenir au centre-ville » alors que les jeunes générations de la périphérie n’y ont jamais habité ? Comment les y attirer, comment en faire des territoires attractifs ?

Qu’en est-il de la centralité ? N’est-elle devenue aujourd’hui pas un obstacle ? Faut-il banaliser le centre-ville, en faire un quartier habitable comme les autres et non un centre avec ses inconvénients (circulation, prix, etc.).

C’est un chantier pour des dizaines d’années. Mais les initiatives de l’Etat dureront-elles ? Le marché du logement s’y intéressera-t-il longtemps ? Il n’y pas de destin territorial définitif, mais peut-être un nouveau mode d’urbanisation.

Débat

1. Question sur les mobilités dans les villes moyennes et petites.

Fabrice Escaffre : D’où part-on ? La domination quasi absolue de l’automobile, une vision négative des transports en commun, et même pas l’idée d’utiliser le vélo. Le problème est de connecter les transports publics avec les nouvelles formes d’urbanisation qui se mettent en place. Mais avec quel financement ? La solution est dans les transports publics à long terme, mais ils ne suffiront pas. Castres est une exception avec un réseau de transports en commun bien maillé.

2. Questions sur les commerces et l’esthétique urbaine en centre-ville.

Les leviers des pouvoirs publics sur les commerçants sont faibles, faute de moyens réglementaires. Les commerçants, souvent propriétaires de leur bâtiment, ne réagissent pas aux sollicitations publiques : par exemple, ils continuent à fermer à 18h même pendant la semaine du festival d’une petite ville.

Côté esthétique urbaine, le choix est entre une esthétique paysagère destinée surtout aux gens de l’extérieur (périphérie, tourisme) et une qualité d’usage pour les habitants du centre-ville. Un choix difficile est nécessaire pour déterminer les rues qui ressortissent de l’une ou de l’autre. Pour éviter un désastre esthétique, il y a des structures publiques qui aident les acheteurs de bâtiments à les réhabiliter lentement par eux-mêmes. Il me semble que l’essentiel est d’assurer la qualité d’usage afin d’éviter les départs du centre-ville : la question n’est pas tant de faire venir au centre-ville que de maintenir ceux qui sont là.

3. Question sur les logements vacants et inadaptés.

La vacance des logements tient plus souvent à des problèmes d’indivision qu’aux craintes des propriétaires de prendre des risques à de mauvais payeurs. Il existe des solutions : des agences immobilières à vocation sociale sécurisent propriétaires et locataires, des organismes HLM demandent aux propriétaires de pratiquer des prix accessibles contre une garantie de paiement du loyer.

Que faire des bâtiments inadaptés ? Les démolir ? C’est rarement possible pour des raisons patrimoniales, mais pourquoi pas ? Conserver les façades et bâtir derrière ? C’est trop cher pour les particuliers comme pour les collectivités territoriales.

4. Que faire du centre ancien ?

Pourquoi ne pas décentrer, en faire autre chose qu’un centre-ville, en faire un centre de la périphérie ? Il l’est sont déjà : les centres commerciaux de la périphérie sont parfois plus fréquentés que le centre historique. On voudrait des centre anciens vivants, attractifs, touristiques, habités, commercialement actifs, marqueurs d’identité, mais à quel prix ? Pourquoi même ne pas faire du centre historique un musée ?

5. Quel urbanisme ? Qu’est-ce qu’un projet urbain ?

Le morcellement des communes en France et la multiplicité des interventions de l’Etat font que les résultats sur le plan urbanistique sont souvent incohérents. La mise en place de l’intercommunalité et la loi de 2016 sur les PLUI (Plan local d’urbanisme intercommunal) permettent de penser un urbanisme de projet : pas de plan d’urbanisme, pas de projet juridique, pas de schéma normatif, mais un projet urbain auquel élus et techniciens participent. Regarder les problèmes autrement que ce qui a été fait depuis des dizaines d’années. La question est de ce qu’on veut et peut faire : pas de schéma idéal mais des axes directeurs auxquels on se tient. Mais c’est une tâche pour une vingtaine d’année…

Compte-rendu établi par Jean-Marc PINET

Bibliographie

• Balti S. et Escaffre F., « L’habitat en centre ancien », Séminaire LISST-Cieu, septembre 2015.
• Authier J-Y., Levy J-P. (2010), « Rester ou partir ? Construction sociale des choix résidentiels des habitants des quartiers anciens centraux », in Authier J-Y., Bonvalet C., Levy J-P. (dir.), Élire domicile, PUL, pp. 123-148.
• Clerval A. « Les dynamiques spatiales de la gentrification à Paris », Cybergéo, 2010.
• Lévêque B., Les recompositions socio-spatiales à Toulouse (1982-2011). Un métropole régionale en cours de gentrifictaion?, Mémoire de Master 2, Université Toulouse-Jean Jaurès, 2015
• Lévy J-P. dir. (1990), La réhabilitations des quartiers anciens et de l’habitat existant, PUM, 173 p.
• Lévy J-P. (1987), Centres-villes en mutations, Éditions du CNRS, 257 p.
• INSEE/AUAT Perspective Ville n°115, 2008.
• INSEE/AUAT Perspective Ville n°131, 2011.
• Sites internet : CGET, SIG-Villes, Minsitère de l’Agriculture, Bordeaux Euratlantique, Villes de Toulouse, Ville de La Réole.